Földosztás a 21. században – avagy mire jó a föld és az épület tulajdonjogának megosztása

A régi Ptk. alapelvként rögzítette, hogy az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg, és csak korlátozott körben, a föld tulajdonosától eltérő személy számára engedte meg, hogy az épületen önálló, azaz a földterület tulajdonjogától elváló tulajdonjogot szerezzen, és így a föld és a rajta álló épület vagy épületek külön-külön is eladhatóak, illetve megterhelhetők legyenek.

A 2014-ben hatályba lépett új Ptk. szakított a régi felfogással és lehetővé tette, hogy az ingatlan tulajdonosa bármikor úgy rendelkezzen, hogy a földje és az épülete, illetve a földön levő egyes épületei tulajdonjogát elválasztja, miközben valamennyi vagyonelem feletti külön tulajdonjogát megtartja.

Megnyílik egy új világ

A tulajdonjog elválaszthatósága számos, korábban fennálló gyakorlati problémát megold. Mindig is kérdéses volt öröklés esetén, hogy egy adott ingatlant milyen módon osszanak fel az örökösök között. A legtöbb esetben az örökösök között közös tulajdon jött létre az ingatlanon – annak valamennyi hátrányával és nehézségével együtt. Ha az ingatlan több épületből vagy elkülöníthető részből állt, úgy elvileg lehetőség volt az ingatlanelemek fizikai megosztására, de erre csak az örökösök megállapodása esetén és hosszadalmas telekalakítással kerülhetett sor. Az új Ptk. orvosolja ezt a problémát, hiszen a földterület és a rajta álló épületek tulajdonjogát az örökhagyó még életében különválaszthatja, így az egyes épületek végül más-más örökös kizárólagos tulajdonába kerülhetnek. Emellett lehetősége nyílik arra is, hogy valamely örököse számára – aki a felépítményt vélhetően nem akarja használni – a föld tulajdonjogát hagyja, aki ezáltal a felépítmények tulajdonosától rendszeres földhasználati díjban részesülhet.

Az új szabályozás ezen kívül növeli a rugalmasságot hitelfelvételek és az azokhoz adott biztosítékok esetén. Lehetővé vált ugyanis, hogy a finanszírozó bank többé ne az adós teljes ingatlanára, hanem csak az azon álló épületre (vagy éppen csak az ingatlan alapjául szolgáló földterületre) jegyeztesse be a jelzálogjogát. Így az ingatlan fennmaradó része kikerülhet a terhek alól.

Nem utolsó sorban az új Ptk. szabálya jó lehetőséget biztosíthat az egy telken álló épületek különálló fejlesztésére is. Jelenleg ugyanis egyes ingatlantulajdonosok (sokszor maga az Állam) hatalmas, de az új Ptk. hiányában egyben nem, vagy csak nagyon körülményesen fejleszthető vagy értékesíthető ingatlanvagyonon ülnek. Az új Ptk. alapján azonban már nincs akadálya annak, hogy a földtulajdonos az egyébként egy telken álló épületeire külön-külön találjon vevőt, vagy a fejlesztő a saját földjén megvalósított épületeit akár egyesével értékesítse.

Jogi problémák azért akadhatnak

Mindaddig, amíg a föld és az épület bár külön ingatlanként, de mégis egy kézben marad, az osztott tulajdon léte nem igazán tud vitát generálni. Jogviták forrása lehet azonban, ha a tulajdonos az elválasztott épületet (vagy földet) ezt követően másra átruházza.

Különösen kérdéses, hogy ha a felek megállapodásban rendezik az épülettulajdonost ilyenkor minden esetben megillető földhasználati jog tartalmát (tipikusan a fölhasználati díj mértékét és a földhasználat pontos terjedelmét), úgy ez a megállapodás egy későbbi tulajdonosváltozás esetén is kötelező marad-e akár a föld, akár az épület új tulajdonosára nézve. Ugyan az új Ptk. szerint, ha a szerződés tényét az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza, az a jogutódokat is köti, a jogirodalomban ennek ellenére még sincs egységes válasz a kérdésre.

Vitára adhat okot az is, hogy a jövőben a felépítmény tulajdonosa mennyire lesz képes önállóan, a földtulajdonos hozzájárulása nélkül értékesíteni az épületet. A Ptk. szerint ugyanis a felek előírhatják, hogy az épület eladásához a földtulajdonos hozzájárulása is kell, amelynek megadását az épület tulajdonosa akkor követelheti, ha az átruházás nem veszélyezteti az épülettulajdonos kötelezettségének teljesítését vagy az épület létesítésének célját. Ez a követelmény viszont túl általánosan lett megfogalmazva, amely számos vita melegágyaként szolgálhat.

Mit hoz a jövő?

Láthatóan a saját föld és épület megosztásának lehetősége egyelőre csak lassan terjed a gyakorlatban. Mivel azonban a tulajdon ilyen megoszthatósága jelentősen megnöveli a rugalmasságot ingatlanfejlesztések és értékesítések esetén, várható, hogy a jogi kérdések megválaszolását követően ez a megoldás egy valós és közkedvelt alternatíva lesz az ingatlanpiaci környezetben.