Natúran vagy társaságba csomagolva? – az ingatlanvásárlás dilemmái

Köztudott, hogy magyarországi ingatlanok megszerzése vagyonszerzésiilleték-fizetéssel jár. Ráadásul az ingatlan értéknövekedéséből származó nyereség után az eladó is adófizetésre kötelezett – legyen akár külföldi, akár belföldi. Ezek az adóterhek azonban a múltban könnyen megkerülhetők voltak oly módon, hogy vagy az értékesítést megelőzően, vagy korábban a tulajdonos egy társaságba apportálta az ingatlant: ilyenkor ugyanis nem közvetlenül az ingatlan adásvételére, hanem az azt birtokló társaság részesedésének adásvételére került sor, amely sem illetékfizetési kötelezettséget, sem – külföldi eladó esetén – adófizetési kötelezettséget nem eredményezett. Ennek a win-win-szituációnak az egyetlen vesztese a magyar költségvetés volt.

Felismervén az adó elkerülésének ezen nyilvánvaló lehetőségét, a törvényalkotó az elmúlt években több új szabályt vezetett be. Egyrészt az úgynevezett belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságok (azaz azon társaságok, amelyek eszközeinek legalább ¾-ét belföldi ingatlan teszi ki) részesedésének megszerzése illetékkötelessé vált, másfelől a külföldi eladó ugyanúgy adókötelessé vált az ingatlant birtokló társaság részesedésének értékesítéséből keletkező nyereség után, mintha az ingatlant közvetlenül adta volna el. Tekintetbe véve azt is, hogy egy-egy társaság adásvétele lényegesen több kockázattal jár, mint az ingatlan közvetlen megvásárlása, ezen szabályok azt eredményezték, hogy nagymértékben lecsökkent a társaságvásárláson keresztüli ingatlanszerzések száma Magyarországon.

Mégis vonzó társaságot venni?

Korai lenne azt mondani, hogy ezzel véglegesen eltűntek volna a társaságba csomagolt ingatlanértékesítések a magyar piacról. Egyrészt még ha az illetékfizetési kötelezettséget ki is terjesztették a társaságvásárlásokra, a szabályozás továbbra is tartogat precíz adótervezéssel kihasználható lehetőségeket. Figyelemmel arra például, hogy kapcsolt vállalkozások közötti társaságátruházás nem keletkeztet illetékfizetési kötelezettséget, vagy akár arra, hogy az illetékfizetési kötelezettség csak 75%-os részesedésszerzés esetén következik be (azaz két független vevő 50-50%-os részesedésszerzése esetén például nem), a társasági struktúra megfelelő megválasztásával elkerülhető lehet az illetékteher. Ráadásul jelenleg még több olyan kettős adóztatási egyezményünk van hatályban (így például akár a Hollandiával, akár az Oroszországgal fennálló egyezményünk), amely nem teszi lehetővé, hogy az ingatlannal rendelkező társaságok értékesítéséből származó nyereséget Magyarország megadóztassa, ha az eladó külföldi.

Az ingatlan társaság formájában történő értékesítése nagyban megkönnyíti az ügylet áfakezelését is. Míg a részesedésértékesítés áfamentes ügylet, addig az ingatlanokra vonatkozó áfaszabályok sokszínűsége miatt több esetben nem egyértelmű, hogy ingatlanértékesítés esetén fennáll-e áfafizetési kötelezettség, ráadásul az az általános szabályok szerint vagy pedig fordított adózással fizetendő-e. Ez pedig mindenképpen problémát jelent: vagy annál a vállalkozásnál, amelyik – áfamentes cég választása esetén – nem számítja fel az áfát, vagy annál, amelyik – áfás kezelés esetén – le kívánja vonni az áfát. Ráadásul egy nagyértékű áfavisszaigénylés minden esetben adóhatósági revíziót von maga után. És még ha a vevő végül vissza is tudja igényelni az áfa összegét, az egy több hónapos finanszírozási igényt ró rá a felekre.

2017: újabb érv a társaságértékesítés mellett

Jövő évtől növelni fogja a társaságértékesítések adóelőnyét egy új áfaszabály is. Eszerint januártól az ingatlanhoz köthető szolgáltatások teljesítési helye áfaszempontból az ingatlan fekvése szerinti ország lesz. Amennyiben például egy külföldi vevő egy magyar ügyvédtől vesz igénybe az ingatlan megvásárlásához kapcsolódó tanácsadást, úgy ezt a szolgáltatást a magyar ügyvéd kénytelen lesz magyar áfával számlázni a külföldi vevőnek. Ugyanez a helyzet, ha a külföldi vevő az ingatlan átalakításához magyar műszaki tervezőt vesz igénybe. Bár az így felszámított áfa valószínűsíthetően előbb-utóbb visszajár majd a külföldi megrendelőnek, az ezzel járó macera és finanszírozási igény mindenképpen el fogja gondolkodtatni a külföldi vevőt, hogy inkább társaság formájában vegye meg az ingatlant. Ekkor ugyanis a jelenlegi értelmezés szerint a magyar tanácsadó továbbra is áfamentesen tud számlázni. Persze idővel ez az értelmezés is változhat, az adózásban ugyanis soha nem léteztek örökéletű szabályok.