Nem mind bérlet, ami ingatlanhasználat

Az ügy

Az Európai Bíróság elé került ügyben egy belgiumi labdarúgó-stadiont adott a tulajdonosa bérbe a helyi futballcsapatnak, évi 18 napra. A felek kinyilvánított szándéka szerint a bérbeadásért fizetett ellenértéknek csupán 20%-a képezte az ingatlan használatának ellenértékét, a díj fennmaradó 80%-a pedig egyéb, kiegészítő szolgáltatásokat kompenzált. E szolgáltatások jellemzően arra irányultak, hogy a futballcsapat mindenkor a szabályzatoknak megfelelő pályán és kiegészítő létesítményekben tudjon játszani, készülni. Erre tekintettel a stadion tulajdonosa a bérbeadás időtartama alatt gondoskodott a pálya karbantartásáról, tisztításáról, a gyep gondozásáról, valamint portaszolgálatot is fenntartott.

Az esetben a belga adóhatóság arra a következtetésre jutott, hogy a felek között olyan ingatlan-bérbeadási szolgáltatás valósult meg, amely ellenkező választás hiányában áfamentes. Erre tekintettel pedig megtagadta a bérbeadó által a stadion bérbevételére előzetesen felszámított áfa egy részének levonásba helyezését. Eltérően ítélte meg az ügyet az Európai Unió Bírósága. Bár az EUB a tények pontos feltérképezését a tagállami bíróságra hagyta, összességében mégis úgy gondolta, hogy a fentiekben körülírt szolgáltatás túlmutat az áfamentes ingatlan-bérbeadási tevékenységen.

Az EUB érvelése

A Bíróság egyrészt megerősítette korábbi álláspontját, miszerint áfaszempontból az ingatlan-bérbeadási szolgáltatást szigorúan kell értelmezni. Így annak csak olyan szolgáltatás felel meg, ahol ingatlant díjazás ellenében, meghatározott időre, úgy adnak bérbe, hogy azon a bérlőt tulajdonoshoz hasonló használati jogok illetik meg, valamint megilleti az a jog, hogy harmadik, jogosulatlan személyeket kizárjon e használat jogából.

Ezen túlmenően ugyanakkor a Bíróság a konkrét eset körülményeiből több olyan elemet is kiemelt, amelyek arra engednek következtetni, hogy az ügyben a fenti meghatározásnál tágabb körű, és így áfamentesnek nem tekinthető szolgáltatásnyújtás valósult meg. Egyrészt kiemelte, hogy a bérbeadó folyamatos portaszolgálatot tartott fenn az ingatlanban akkor is, amikor azt éppen a bérlő használta. Ezenfelül rámutatott, hogy a tulajdonos által biztosított kiegészítő szolgáltatások nem pusztán az ingatlan szabad használatának átengedését biztosították, hanem azt, hogy a létesítményt a bérlő a mindenkori szabályzatoknak megfelelő állapotban tudja futballmeccsekre használni. Márpedig ez túlmegy az ingatlan általában vett használatának biztosításán. E vonatkozásban arra is figyelemmel volt a Bíróság, hogy a felek által megállapított díjazás is nagyobb részt az ingatlan használatán túlmutató szolgáltatások ellenértékét képezte. Végül, de nem utolsósorban az Európai Unió Bírósága a használatba adás időtartamát is a tagállami bíróság által vizsgálandó körülmények közé emelte. Rámutatott, hogy ha a használatba adás olyan értelemben alkalmi vagy ideiglenes, hogy az ténylegesen csak a futballmeccsek idejére irányul, akkor ez is kizárja a szolgáltatás ingatlan-bérbeadásként való megítélhetőségét.

Az ügy tanulságai

Az Európai Bíróság ítélete a jövőben a hazai adóalanyok számára is fogódzót nyújt komplexebb ingatlan-bérbeadási tevékenységek áfajogi értékeléséhez. Ennek keretén belül különösen a bérbeadó által biztosított kiegészítő szolgáltatásokat kell majd figyelembe venni és mérlegelendő, hogy jellegük vagy mértékük nem utal-e a bérbeadástól eltérő, összetettebb szolgáltatás fennállására. Az ügy tanulsága továbbá, hogy az adózási értelemben vett ingatlan-bérbeadási tevékenység nem feltétlenül azonos az ingatlan-bérbeadás polgári jogi értelmezésével: sokszor szűkebb, de néha akár tágabb is lehet annál.