Bérbe adott ingatlan eladása – öröm vagy üröm?

Mi történik a bérlővel, ha tulajdonost cserél az ingatlan?

Nyilvánvaló, hogy egy bérbe adott ingatlan annál magasabb áron kel el, minél megbízhatóbbak a bérlők és minél hosszabbak a bérleti szerződések. Ráadásul az ilyen ingatlanok adásvételéhez a feleknek nem is kell a bérlők hozzájárulását kérniük, a bérleti szerződések – az adásvételtől függetlenül – változatlan feltételekkel tovább élnek.

A márciustól hatályos új Ptk. azonban megerősítette a bérlők helyzetét adásvétel esetén: minden olyan követelésért, amelyet a bérlő az új tulajdonossal, azaz az ingatlan vevőjével szemben támaszt, az eladó is egyetemlegesen felel. Ha például az adásvételt követően a vevő mint bérbeadó megszegi a bérleti szerződést, és ebből eredően a bérlőt kár éri, akkor ez utóbbi az eladótól és az új tulajdonos bérbeadótól egyaránt követelheti a kártérítést.

Ezen új szabály célja egyértelmű: a bérlő a tulajdonosváltozás következtében ne kerüljön hátrányosabb helyzetbe azáltal, hogy a hozzájárulása nélkül egy olyan bérbeadóval került kapcsolatba, aki nem képes vagy nem hajlandó a bérleti szerződésen alapuló kötelezettségeit teljesíteni. Az új szabály azonban egyúttal egy nagyon komoly és méltánytalannak tűnő terhet rak az eladóra: ő ugyanis abban az esetben is felelős lesz a bérlővel szemben a vevő szerződésszegéséért, ha ez utóbbi neki nem felróható. A felelősség pedig lényegében időbeli korlát nélkül érvényesíthető, függetlenül attól, hogy az eladó esetleg már több éve nem tulajdonosa az ingatlannak.

Kiutat jelentő megoldás?

Ezt a méltánytalan helyzetet el lehet kerülni, ha a bérlő és a bérbeadó a szerződésük aláírásakor, egy esetleges későbbi értékesítés esetére, kizárják az eladó bérbeadó egyetemleges felelősségéről szóló szabály alkalmazását. Érdemes erre a lehetőségre a bérleti szerződés megkötésekor gondolni. Fontos továbbá tudni, hogy az eladónak ezzel a veszéllyel kizárólag azon szerződések esetén kell szembenéznie, amelyek 2014. március 15. után köttettek. Az ezt megelőzően kötött bérleti szerződésekre ugyanis még a régi Ptk. rendelkezései az irányadók, amelyek nem tartalmaztak az eladót terhelő hasonló felelősségi szabályt.