Ingatlan a bizalmi vagyonkezelésben?

A bizalmi vagyonkezelés számos funkciót tud egyszerre betölteni. Egyrészt képes arra, hogy a család vagy magánszemélyek vagyonát elkülönítse az azt (akár ügyvezetőként, akár tulajdonosként, akár magánszemélyként) terhelő kockázatoktól. Másrészt hasznos a bvk öröklési és hagyatékátadási helyzetekben is: a bvk-val elkerülhetők egyes, a Ptk. által szabott öröklési jogi korlátozások (így például a kötelesrész juttatása), valamint megoldható az a patthelyzet is, amelyet egy hagyatékátadó eljárás elhúzódása teremt egy társaság működésében.

A bizalmi vagyonkezelés mindemellett számos adózási célt is ki tud szolgálni. Egyrészt a vagyonkezelésbe átadott vagyon az átadáskor adómentesen felértékelhető, ezért ha azt később a bvk eladja, úgy a tulajdonosnak vagy a kedvezményezettnek nem merül fel adófizetési kötelezettsége. Másrészt, bár a bizalmi vagyonkezelés alapvetően úgy adózik, mint egy „sima kft”, a bvk teljesen adómentessé tehető. Amennyiben ugyanis a bvk egyfajta pénzügyi holdingként funkcionál és csupán pénzügyi bevételeket realizál (így például leányvállalattól osztalékot, értékpapírokból kamatot vagy árfolyamnyereséget kap, vagy kriptovalutákból jövedelmet szerez), úgy működésének nyeresége teljesen adómentes. Ez pedig egy kifejezett előnye a bvk-nak a gazdasági társaság formájában működő társaságokkal szemben, hiszen ez utóbbiak csupán az osztalékjövedelmek és – adminisztratív feltételek teljesítése esetén – árfolyamnyereség realizálásakor élvezik az adómentességet.

Mi történik, ha ingatlant rendelünk a bvk-ba?

Természetes cél, hogy a vagyonrendelő teljes vagyonát, vagy annak jelentős részét áttegye a bvk-ba. Ennek a vagyonnak nem egy esetben képezi részét ingatlan vagy akár egy komoly ingatlanportfólió. Az ingatlan bvk-ba rendelése azonban komoly adózási hátránnyal járhat.

Az ingatlanból származó jövedelem (például bérleti díj vagy akár az ingatlan eladásából származó árfolyamnyereség) ugyanis nem minősül pénzügyi nyereségnek. Ezért ezt a jövedelmet nem illeti meg a fent említett adómentesség. Ráadásul ilyen esetben nemcsak az ingatlanból származó bevétel válik adókötelessé, hanem ez magával húzza a bvk-ba bevitt összes többi vagyontárgyból eredő nyereség adókötelezettségét is. Ha tehát a bvk-nak 950 egység pénzügyi nyeresége van (ami önmagában adómentes lenne), viszont 50 egység bérbeadásból származó jövedelme is keletkezik, úgy ez utóbbi jövedelem miatt az egész 1.000 egység nyereség adókötelessé válik.

Hogyan kerüljük el az adózási hátrányt?

A fenti adóprobléma kezelésének legegyszerűbb módszere, ha a vagyonrendelő nem az ingatlant magát, hanem egy ingatlannal rendelkező társaságot ad át a bvk-nak (azaz az ingatlant „becsomagolja” egy társaságba). Ebben az esetben a bvk közvetlenül nem kap bérletidíj-jövedelmet, hanem csak a társaságból jut hozzá osztalékjövedelemhez, amelynek adómentessége továbbra is biztosított. Ennek a megoldásnak a hátránya viszont, hogy az ingatlanból így keletkező jövedelem a társaság szintjén 9%-os társasági adóval (és esetlegesen helyi iparűzési adóval is) adózik, és ha a bvk ezt a vagyonelemet a kedvezményezetteknek kiosztja, úgy ők még további 15%-os szja-t fognak fizetni. Ráadásul, ha az ingatlant nem eleve egy társaság tulajdonolja, úgy a „társaságba csomagolásnak” is lehet adókötelezettsége.

Felmerül az a lehetőség is, hogy a magánszemély vagyonrendelő az ingatlanokat nem adja át a bvk-nak, hanem azokat magánszemélyként megtartja. Az ingatlanból származó jövedelem magánszemély esetén ugyanis kedvezően adózik – a bérbeadásból eredő jövedelmet 15% szja terheli, továbbá az ingatlan 5 éven túli értékesítése esetén a felértékelődésből származó nyereség adókötelezettsége teljesen elkerülhető. Megfontolandó azonban az, hogy egy ilyen megoldás mennyire tudja biztosítani a magánszemély vagyonrendelő hagyatékátadási és vagyonvédelmi elgondolásait.