A klímaváltozás elleni védekezés ma már minden iparágban érezteti a hatását – így nem meglepő módon az építőiparban is. Az ennek okán elfogadott építési előírások azonban sokszor adnak vitára okot és nem egy esetben állítják komoly kihívás elé a hazai ingatlanpiac szereplőit.

Soha nem tapasztalt intenzitású tűz pusztítja az Amazon őserdeit … félelmetes hurrikán csap le a Bahamákra … naponta jönnek híradások a globális klímaváltozás okozta újabb katasztrófáról. A természetes környezet védelme elsőszámú prioritássá válik a világban. Ebből az építőipar is kiveszi a maga részét, ma már EU-s direktívákon alapuló előírások szabják meg, hogy hogyan is kell kinéznie a jövő épületeinek. Ezeket az előírásokat azonban nem mindig egyszerű betartani.

Napelem a tetőn …

Valamennyi épületet érint az előírás, mely szerint 2020. december 31-ét követően csak az ún. „nulla energiaigényű” épület kaphat használatbavételi engedélyt. Egy közel nulla energiaigényű épületnek számos műszaki követelménynek kell megfelelnie, ideértve a határoló és nyílászáró szerkezetek hőelbocsátási tényezőjére, valamint a felhasznált minimális megújuló energia részarányára vonatkozó követelményeket is. Ez utóbbi követelmény azt is jelenti, hogy az épület energiaigényének meghatározott részét olyan megújuló energiaforrásból kell biztosítani, amely vagy az épületben keletkezik, vagy az ingatlanról származik (mint például a napkollektorok vagy a hőszivattyú által összegyűjtött energia) vagy az az ingatlan közelében előállított (mint például a távfűtés vagy a távhűtés).

 … villanyautó a garázsban …

A kereskedelmi ingatlanok fejlesztőjére, illetve üzemeltetőjére a fentieken túl még az elektromos meghajtású autók elterjedéséhez szükséges töltőhálózat kiépítésével kapcsolatos jogszabályok is kötelezettséget rónak. Egy több éve hatályban lévő rendelkezés előírja, hogy a napi fogyasztási cikkeket értékesítő, 300 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű üzletek tekintetében előírt parkolóhelyek közül hányat kell elektromos gépjármű töltőállomással ellátni. Hasonló kötelezettséget ró a jogszabály az ellenérték fejében parkolóhelyet értékesítő építmények üzemeltetőjére is.

 … ördög a részletekben …

A fenti szabályok azonban sokszor értelmezési nehézségekre adnak okot, valamint komoly kockázatot rónak az ingatlanpiaci szereplőkre. Vegyük példaként egy olyan ingatlantulajdonost, aki érvényes építési engedéllyel rendelkezik egy olyan épület megépítésére, amely a közel nulla energiaigényű épületekre vonatkozó jogszabályokat nem elégíti ki. Az épület a tervek szerint 2020. év végéig elkészül. Mi történik azonban, ha az építkezés időben csúszik, és az csak 2021-ben fejeződik be? Hiába rendelkezik ilyenkor a tulajdonos építési engedéllyel, használatba-vételi engedélyt csak akkor kaphat, ha az épület megfelel az új szabályoknak. Ez pedig jelentős többletráfordítást és kárt fog eredményezni, aminek eredményeként az építtető és a vállalkozó egymásra fog mutogatni, hogy kinek is kell ezeket a többletköltségeket állnia.

Kérdés merülhet fel a tekintetben is, hogy milyen energiaforrás elégíti ki a 2021-től érvényes előírásokat. Az ingatlan közelében előállított energiaforrásra vonatkozó követelményeknek például csak olyan távfűtés vagy távhűtés felel meg, ami az energiatovábbítására felhasznált elektromos áramon kívül kizárólag a jogszabályban meghatározott energiahordozókat hasznosítja és kizárólag abban az esetben, ha azokon kívül más energiahordozó felhasználására a távhűtési vagy távfűtési rendszerben nincsen lehetőség. Kérdéses azonban, hogy ezeknek a követelmények a teljesülése a gyakorlatban hogyan biztosítható, illetve ellenőrizhető.

Számos fejtörésre ad okot az az előírás is, mely szerint az „ellenérték fejében parkolóhely értékesítésére szolgáló” építményekben elektromos parkolóhelyeket kell kialakítani. Pontosan melyek ezek az építmények? Nyilvánvalóan egy parkolóház ebbe a kategóriába tartozik, de vajon ide sorolandó-e egy irodaház saját parkolója is? Függ-e a válasz attól, hogy a parkolási díj be van-e építve a bérleti díjba, vagy az külön fizetendő? Hasonló jogszabályértelmezési problémát vetnek fel a bevásárlóközpontokban kialakított parkolóházak is. Változó ugyanis a gyakorlat, hogy a parkolásért kell-e fizetni vagy sem … befolyásolja-e ez az elektromos töltőhelyek létrehozásának kötelezettségét?

Milyen áron?

A klímavédelem a XXI. század egyik legnagyobb kihívása. Fontos azonban, hogy a célok elérését átlátható és egyértelmű, a piaci helyzetet is megfelelően figyelembe vevő jogszabályok biztosítsák. Ellenkező esetben ugyanis az ingatlanpiaci szereplőket terhelő jogi bizonytalanságok és kockázatok mellett a klímavédelmi célok is nehezebben érthetők el.