Társaságcsoportok átszervezésének sokszor képezi részét a csoportba tartozó ingatlanok kiszervezése. Ez a feladat már eddig is precíz tervezést igényelt, ám egy január 1-jén hatályba lépett új illetékszabály még több fejtörést okozhat.
Amint egy társaság átlépi a mikro-, kisvállalkozói kategóriát, komoly szemponttá válik a tulajdonos számára a társaságban összpontosuló cégvagyon megőrzése. Ha ugyanis a társaság valamennyi vagyoneleme, valamint az üzleti kockázatot viselő tevékenysége egy cégben összpontosul, úgy a céget érintő valamely üzleti veszélyhelyzet bekövetkezte esetén (legyen az egy jogvita elvesztése, egy szavatossági felelősség, vagy akár egy adóhatósági megállapítás) a cég teljes, korábbi években felhalmozott vagyona veszélybe kerül.
Ennek elkerülése érdekében az ilyen szintű cégeknél rendszeresen felmerül az igény, hogy a cég eszközei a főtevékenységet működtető vállalattól eltérő, különböző csoporttársaságokba kerüljenek kiszervezésre. Ennek folyamata legtöbbször holdingtársaságok, valamint eszközkezelő társaságok létrehozásán keresztül valósul meg.
Ingatlanok kiszervezése
Egy társaság életében az egyik leggyakoribb, vagyoni értékkel rendelkező eszköz a társaság tulajdonában álló ingatlan. A fent említett kockázatcsökkentési megfontolások standard lépése ezért ezen ingatlanok új társaságba való kiszervezése, amelyet követően az ingatlankezelő társaság az operatív működést végző entitásnak bérbe adja az ingatlant és azután bérleti díjat szed. A vagyonvédelmen túl ez a folyamat azt is lehetővé teszi, hogy a tulajdonos – ha erre üzleti igény merül fel – az ingatlanokat önállóan is, egyszerűen és adózásilag hatékony módon értékesíteni tudja.
Az ingatlanok önálló társaságba való kiszervezése értelemszerűen csak akkor lehet valós opció, ha az adózásilag semleges módon tud megvalósulni. Márpedig az ingatlanátruházásokkal kapcsolatosan számos olyan adózási kérdés merül fel – ideértve az átadónál felmerülő társasági adó fizetési kötelezettséget, a vevő esetleges illetékfizetési kérdéseit és az átruházással kapcsolatos áfamegfontolásokat – amelyek megtervezése már eddig is komoly szakértői munkát igényelt.
Az adóváltozás, amely bonyolítja a képet
Az ingatlanok kiszervezésének egy új, megoldandó kérdését veti fel az illetéktörvény január 1-jétől hatályos módosítása. Eddig ugyanis kapcsolt vállalkozások között az ingatlan átruházása mentes volt az illeték alól, ha a vagyonszerző társaság főtevékenysége saját tulajdonú vagy bérelt ingatlan bérbeadása volt. Így az illetékmentesség alkalmazásához a gyakorlatban elegendő volt annak felmutatása, hogy a vagyonszerző csoporttársaság cégjegyzékbe bejegyzett főtevékenysége a törvényben meghatározott tevékenységnek felel meg.
Január 1-jétől azonban az illetékmentesség feltétele szigorodott, és a vagyonszerzőnek azt kell igazolnia, hogy előző évi beszámolója alapján nettó árbevételének legalább 50%-át ténylegesen bérbeadásból szerezte. Ez önmagában nem jelentene problémát, hiszen a társaságcsoporton belül kialakítandó ingatlankezelő társaságnak valóban az ingatlan kezelése és bérbeadása lenne a fő funkciója. Azonban, ha erre a funkcióra a cégcsoport egy már korábban létrehozott, de azelőtt nem ingatlanbérbeadással foglalkozó társaságát választaná, úgy az illetékmentesség feltételeinek nem tudna megfelelni.
Különleges a helyzet az újonnan létrejövő társaságokkal. Ezek a társaságok abban az esetben alkalmazhatják az illetékmentességet, ha nyilatkozatban vállalják, hogy a vagyonszerzés évét lezáró beszámoló adatai alapján el fogják érni a kívánt 50%-os árbevétel arányt. Ha tehát a társaságot a vállalatcsoport valóban ingatlankezelésre hozza létre, és a társaság bevételének nagy részét valóban bérleti díj bevétel teszi ki, úgy az illetékmentes ingatlanszerzés megoldható lehet.
