dr. Kerekes J. Gábor

Egy ingatlan értékének meghatározása során sokféle tényező kerül a mérlegre. A szokásosan értékelt tényezőkön túl nem lehet figyelmen kívül hagyni olyan adottságokat sem, mint az ingatlanból nyíló kilátás (a panoráma) vagy a helyiségek természetes megvilágítása (a benapozás). Amennyire jó dolog, hogy az ablakunkból láthatjuk a balatoni naplementét, annyira homályos azonban, hogy mire kell figyelnünk egy építkezés során, hogy ne váljunk a dühös szomszédok követeléseinek céltáblájává. 

társasházfejlesztés

Mit jelent a panorámajog?

Ne lepődjünk meg, ha a magyar jogszabályokban egyáltalán nem találkozunk a „panorámajog” kifejezéssel, ezt a fogalmat, valamint annak tartalmát az elmúlt évtizedek bírói gyakorlata alakította ki. 

A Polgári Törvénykönyv szerint a tulajdonos egy ingatlan használata során köteles tartózkodni minden magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná vagy jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Ez a rendkívül általános rendelkezés képezi a panorámajog alapját, a zavarás és a veszélyeztetés határainak kijelölését a bíróságokra hagyva. Egy ingatlan tulajdonosa számára tehát azt jelenti, hogy joga van az ingatlanából nyíló kilátáshoz, valamint ahhoz, hogy az ingatlan elzárt részeire a szomszédjai ne lássanak be. Fontos, hogy ez egy korlátozás is egyben: az ingatlan nem sértheti a szomszédos és a közeli ingatlanokból nyíló kilátást, belátást és az ingatlanok benapozottságát. Például egy beruházó nem építkezhet olyan módon, hogy a szomszédok a városra nyíló impozáns panoráma helyett az építkezés befejeztével már csak egy tűzfalat lássanak.

A gyakorlatban felmerülő esetek ennél természetesen jóval összetettebbek. Nem csak a jogi minősítés okozhat nehézséget, hanem a sérelem számszerűsítése is. Utóbbi kérdésre az elmúlt évek során többnyire az ingatlanforgalmi szakértői vélemények jelentették a választ, amelyek iránytűként szolgáltak az ingatlanok piaci értékének vagy a bekövetkezett értékcsökkenés meghatározásának szempontjából. 

 

 

Engedély birtokában építkezni nem kell félnetek jó lesz

A panorámajog igazi különlegességét annak megtévesztő, kicsit alattomos jellege adja: sok ingatlanfejlesztő előzetesen nem is számol ezzel a kérdéssel, csak amikor már bekövetkezett a baj. Ez részben érthető, hiszen teljesen életszerű az a gondolat, hogy ha a beruházó jogerős építési engedéllyel rendelkezik, akkor „biztonságban van”: az építési engedélynek megfelelő kivitelezés a vonatkozó jogszabályok betartásával történik, amire ráadásul a hatóság is rátette a pecsétjét.

A bírói gyakorlat ezt a kérdést másképp látja: az építési engedélynek megfelelő kivitelezés nem zárja ki az építtető kártérítési felelősségét. Ilyenkor – függetlenül a jogszerű építkezéstől - az építtetőnek kártérítést kell fizetnie a szomszédok részére, ha az új épület a kilátás vagy a benapozottság elvételével jár. 

Mielőtt azonban bárki arra gondolna, hogy egy jogi orosz rulettről van szó, mindenképp szögezzük le: a kártérítési kockázat már a tervezőasztaltól kezdődően csökkenthető. Fontos, hogy már a kezdetektől fogva figyelemmel legyen a beruházó a környéken meglévő épületek adottságaira és az új ingatlan környezetére. Érdemes felmérni, hogy az új épület közelében beszélhetünk-e egyáltalán panorámáról vagy egy sűrűn beépített területről van szó, valamint mérlegelendő, hogy a kivitelezéssel ténylegesen megvalósul-e a közeli ingatlanok szükségtelen zavarása vagy áttervezéssel a zavarás jelentős mértékben csökkenthető. 

A szükséges szükségtelenség

Ha a tervezés során esetleg elmaradt az új ingatlan környezetének alaposabb vizsgálata, akkor sem kell megijedni: egy felmerülő szomszédjogi igény nem jelent előre eldöntött jogvitát. A kártérítési igénnyel fellépő szomszéd oldalán ugyanis komoly bizonyítási teher van, hiszen bíróság előtt kell bizonyítania, hogy az új épület által okozott szükségtelen zavarás eredményeként csökkent az ingatlanának értéke.

Egy panorámajogi vita kulcskérdése, tehát hogy megsértette-e a beruházó a szükségtelen zavarás tilalmát. Mivel objektív alapon nem mérhető, hogy honnantól számít a zavarás „szükségtelennek”, így esetről esetre változhat a válasz. Abban a tekintetben azonban egységes a bírói gyakorlat, hogy ha a beruházó olyan méretű és magasságú épületet alakított ki, amely egyébként helyben szokásos, és nem tér el jelentősen a településképtől, akkor nem állapítható meg a szükségtelen zavarás. A beruházó tehát nem köteles a szomszéd érdekeit a saját érdekei elé helyezni, elegendő, ha olyan építési módot választ, amely tekintettel van az épített környezet helyi sajátosságaira és a szomszédok számára jelentős hátrányt nem okoz.