Nyár elején módosultak az ingatlan nyilvántartás szabályai, amely módosítások jelentős könnyítéseket biztosítanak az ún. zártkerti ingatlanok (nyaralók, kertesházak stb.) tulajdonosainak. Nem lesz mindegy azonban, hogy kinek melyik önkormányzat területén van víkendháza.
Zártkerti ingatlan: mit jelent pontosan és mi is vele a gond?
A zártkerti ingatlanok korábban lakóövezetek környékén kialakult kertek, gyümölcsösök, szőlők voltak, amelyeken esetlegesen a tulajdonos hétvégi házat húzott fel. Bár az ilyen telkek elsődlegesen mezőgazdasági művelés alá tartoztak korábban, azokat a gyakorlatban sokszor lakóingatlanként használják, ilyen például az a hétvégi ház, amelyet valaki nyaralónak vásárolt egy tóparti telken, vagy az a kis ház, amelyet valaki hobbitelken épített fel a kerti szerszámoknak. De ilyenek lehetnek például a Budapest környéki településeken található, korábbi nyaralóövezetekben épült, elsődleges lakóhelyként használt kertes házak is.
De mi is a baj ezekkel az ingatlanokkal? A zártkert hosszú ideje a magyar ingatlanpiac „peremén” helyezkedik el: jogilag különleges külterületi egység, amelyet jellemzően mezőgazdasági művelésre szánt földként tartanak nyilván. A zártkerti ingatlanon található épületek sok esetben gazdasági épületként kerültek bejegyzésre. Ez a besorolás azonban ellehetetleníti a lakáshitel vagy családtámogatási kedvezmények igénybevételét: egy zártkerti ház hibába felel meg ugyanis műszakilag egy lakóépület szintjének, a „gazdasági épület” besorolás miatt nem lehet rá hitelt felvenni és egyéb támogatások sem járnak utána. Ráadásul a zártkerti státuszú ingatlanok általában csak alacsony arányban építhetők be és fenntartásuk is többletkötelezettséggel járhat (pl. gyommentesítési kötelezettség, művelési elvárások). Nem utolsó sorban az ilyen ingatlanok értékesítése kizárólag a földforgalmi törvény szigorú szabályai szerint történhet (kifüggesztés, elővásárlási jog stb.), ami lassabb ügymenetet és gyengébb piaci pozíciót is eredményez.
Mi változik?
Az ingatlannyilvántartási törvény júliusi módosítása lehetőséget fog biztosítani a zártkerti ingatlanok tulajdonosának a jogi helyzet rendezésére. Az új szabályok értelmében ugyanis – ha az adott önkormányzat erre rendeletben lehetőséget biztosít – a tulajdonos kérheti, hogy zártkerti ingatlanát vonják ki a művelési ágból és az, mint „művelés alól kivett terület” kerüljön bejegyzésre.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a földhivatali nyilvántartás szerint is elismerik, hogy az adott ingatlant nem mezőgazdasági célra használják – így végre megszűnhet a használat és a jogi státusz közötti ellentmondás. További újdonság, hogy az átminősítés nem kizárólag a teljes ingatlanra, hanem annak egy meghatározott részére is kérelmezhető.
Fontos azt látni, hogy a június végén hatályba lépett rendelkezések csak keretszabályt alkotnak, amelynek részleteit egy kormányrendelet fogja meghatározni. Emellett a helyi önkormányzatok is kulcsszerepet kapnak, hiszen ők határozzák meg, hogy településük mely részein engedélyezik az ilyen jellegű eljárásokat.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A módosítás egyszerre nyújt szabályozott keretet és helyi mozgásteret. Ha az önkormányzat él a lehetőséggel és rendeletben kijelöli az érintett övezeteket, a zártkerti tulajdonosok rendezhetik az ingatlan státuszát, elkerülhetik a földforgalmi szabályok miatti bonyodalmakat, és reálisabb áron értékesíthetik vagy hasznosíthatják területüket.
További előny, hogy a művelési ágból való kivonás nem minősül „más célú hasznosításnak”, így például nem kell földvédelmi járulékot sem fizetni – ez eddig több százezer forintos vagy milliós tétel is lehetett egy-egy esetben.
Végül fontos megemlíteni azt is, hogy a kivett zártkertek már nem fognak a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény hatálya alá tartozni, ezért azokra nem fog a „termőföldnek minősülő ingatlanokkal” kapcsolatos elővásárlási jog vonatkozni.
A zártkerti ingatlannal rendelkező tulajdonosoknak tehát érdemes figyelemmel kísérniük saját önkormányzatuk rendeleteit, ugyanis a művelés alóli kivonás lehetősége nemcsak jogilag rendezettebb viszonyt, hanem könnyebb hasznosítást és jobb értékesíthetőséget is eredményezhet.
