Társasház építés, ipari park fejlesztés, naperőmű projekt – számos olyan építkezés, amely sok esetben nem valósulhat meg termőföldek vagy földrészletek belterületbe vonása nélkül. Míg azonban a belterületbe vonásnak eddig jól kalkulálható feltételrendszere volt, addig a tavalyi év végétől ebbe belekerült egy olyan elem, amelyre a fejlesztőnek nincsen rálátása. Egyelőre a jogászok vakarják a fejüket, hogy hogyan is lehetne a helyzetet a legjobban kezelni.
A belterületbe vonás feltételei
A külterületi, mezőgazdasági művelés alatt álló ingatlanok fejlesztési célú hasznosításánál gyakran kulcskérdés, hogy az érintett földrészlet belterületbe vonható-e. A belterületbe vonás sok esetben előfeltétele annak, hogy az ingatlan a tervezett beruházás, ipari, logisztikai, kereskedelmi vagy lakófunkcióra alkalmas legyen.
A belterületbe vonás alapvető szabályait a termőföld védelméről szóló törvény tartalmazza. Az eljárás nem pusztán technikai, vagy ingatlannyilvántartási kérdés, hanem földvédelmi és településrendezési szempontból is vizsgálandó eljárás.
A belterületbe vonás engedélyezése több feltételhez kötődik. Vizsgálni kell például, hogy az érintett földrészlet kapcsolódik-e meglevő belterülethez, a tervezett cél összhangban áll-e a településrendezési tervvel, illetve indokolt-e a külterületi termőföld igénybevétele. Elutasítási ok lehet például, ha átlagosnál jobb minőségű termőföldet kívánnak belterületbe vonni, miközben gyengébb minőségű termőföld is rendelkezésre állna belterületi kapcsolattal. Megakadályozhatja a belterületbe vonást az is, ha a tervezett cél a település belterületén már beépítésre kijelölt, de még fel nem használt területen is megvalósítható. Ezek a szabályok mind azt a szemléletet tükrözik, hogy a belterületbe vonásnak tényleges településfejlesztési igényen kell alapulnia és az nem vezethet indokolatlan termőföld igénybevételhez.
Belterületbe vonási kérelmet kizárólag az önkormányzat terjeszthet elő és arról az illetékes ingatlanügyi hatóságként eljáró fővárosi / vármegyei kormányhivatal földhivatali, földvédelmi hatáskörben eljáró szervezeti egysége dönt. Az eljárás elindulhat ugyan az ingatlan tulajdonosának vagy a fejlesztőnek a kezdeményezésére, de ahhoz mindenképpen szükséges az önkormányzat aktív közreműködése.
A négyéves szabály
A belterületbe vonási kérelemben az önkormányzatnak nyilatkoznia kell arról is, hogy a kérelemben megjelölt földrészletek a megjelölt célra négy éven belül ténylegesen felhasználásra kerülnek. Ez a négyéves tényleges felhasználási nyilatkozat fontos garanciális elem. A belterületbe vonás ugyanis nem szolgálhat pusztán spekulatív, értéknövelési célt, a jogalkotói logika szerint annak valós, belátható időn belül megvalósuló településfejlesztési célhoz kell kapcsolódnia. Itt jön viszont egy, a tavalyi év végén bevezetett új elutasítási ok, amely a fejlesztők részére új kockázatot jelent. Tavaly december 24-e óta ugyanis egy belterületbe vonás iránti kérelmet akkor is el kell utasítani, ha a kérelem benyújtását megelőzően az önkormányzat részére engedélyezett bármilyen célú belterületbe vonást engedélyező határozat alapján a tényleges felhasználására négy éven belül nem került sor és az önkormányzat nem intézkedett a terület külterületbe történő visszacsatolása iránt.
Ez a rendelkezés egy olyan új elutasítási okot vezetett be, amely nem az adott fejlesztési telekhez, hanem az érintett önkormányzat korábbi, belterületbe vonási ügyeihez kapcsolódik. Azaz innentől kezdve a belterületbe vonási kérelem sorsa nem kizárólag az adott ingatlan adottságaitól fog függeni. Előfordulhat, hogy az érintett fejlesztési telek önmagában alkalmas lenne a tervezett beruházásra, a településrendezési terv is támogatja a hasznosítást és az önkormányzat is együttműködő, azonban a belterületbe vonás mégsem valósulhat meg. Ha ugyanis az adott önkormányzatnál volt olyan korábbi, engedélyezett belterületbe vonás, amelynél a kijelölt cél szerinti tényleges felhasználás négy éven belül nem valósult meg, akkor ezen új kérelem nem lesz jogilag teljesíthető.
Miért jelent ez gyakorlati problémát és hol a megoldás?
Mindamellett, hogy innentől kezdve egy belterületbe vonás elbírálása nem feltétlenül az adott telek vagy földrészlet fizikai jellemzőin múlik, a kockázatot az is jelenti, hogy a belterületbe vonásnak ez az akadálya nem derül semmilyen módon ki az adott fejlesztési telek tulajdoni lapjából, térképmásolatából vagy a szokásos ingatlanjogi átvilágításból. A korlátozás ugyanis nem az adott ingatlanhoz kapcsolódik, hanem az önkormányzat közigazgatási területén korábban engedélyezett, de meg nem valósult belterületbe vonási ügyekhez.
További bizonytalanságot jelent az is, hogy nem feltétlenül áll rendelkezésre minden önkormányzatnak olyan teljeskörű, naprakész és könnyen visszakereshető nyilvántartása, amelyből egyértelműen megállapítható lenne, hogy volt-e korábban belterületbe vonás, amelyet engedélyeztek, azonban az engedélyezett cél szerinti tényleges felhasználás négy éven belül nem valósult meg. Ez különösen azoknál az önkormányzatoknál okozhat nehézséget, ahol a korábbi belterületbe vonási ügyek évekkel korábban indultak, több településrendezés vagy hatósági eljáráshoz kapcsolódtak, illetve az iratok nem egységes rendszerben kerültek nyilvántartásba.
Hogy ez a probléma egy fejlesztő számára hogyan lesz kezelhető, egyelőre nem látható. Felmerülhet olyan megoldás, hogy a fejlesztő az önkormányzattól még a projekt megkezdése előtt nyilatkozatot kér a négyéves határidő mindenkori betartásáról – de kérdéses, hogy az önkormányzatok készek lesznek-e egy ilyen nyilatkozatot kiadni, és ha igen, azt milyen tartalommal és milyen felelősségvállalással tennék meg. Az igazi kérdés az, hogy hogyan tudja majd a fejlesztő az önkormányzat korábbi eljárására visszavezethető üzleti kockázatát mérsékelni.
