dr. Bereznai Henrik

Lassan már nemzeti sporttá válik a magáningatlan-beruházások cégvagyonból történő megvalósítása. Bár a megoldás kecsegtetőnek tűnik, az rengeteg kockázatot hordoz magában. Az ilyen konstrukciókat ráadásul a NAV célkeresztbe vette. A Jalsovszky Ügyvédi Iroda összefoglalójában hívja fel a figyelmet a veszélyekre és a megoldásokra.

ingatlanjog

Nyaralót és családi házat vásárolni vagy építeni különösen költséges dolog a megemelkedett alapanyagárak és az elszabadult munkaerőköltségek mellett. Ilyenkor mindenki ott próbál fogni a kiadásain, ahol tud. Azoknak a magáncégeknek, amelyek jelentős vagyont halmoztak fel, kézenfekvő megoldásnak tűnhet ezeket a beruházásokat a cég nevében megvalósítani. Ezáltal ugyanis az áfa is levonható lehet, ráadásul a vagyont sem kell a cégből szja-kötelesen kivonni – ahogy azt a városi legenda tartja. A valóság azonban korántsem ennyire rózsás.

Miért nem jó magáningatlant tartani a cégben?

„A céges ingatlanberuházások egyik motivációja az, hogy ezáltal a beruházások 27%-os áfatartalma levonható vagy visszaigényelhető lehet” – mondja Bereznai Henrik ügyvéd. Ez azonban csak akkor igaz, ha a lakóingatlan beruházásra azzal a céllal került sor, hogy azt követően a cég az ingatlant eladja, vagy az ingatlant a beruházást követően áfaköteles tevékenysége keretében túlnyomó részben bérbe adja. Ha ezen két cél közül egyik sem állapítható meg egyértelműen, úgy megdől az áfa levonásának alapfeltétele, és az áfa levonása jogszerűtlenné válik. Hasonló a helyzet a társasági adó esetében is. Ha ugyanis a cég az általa fejlesztett ingatlant úgy hasznosítja, hogy abban a cégtulajdonos lakik, úgy a beruházási költség nem a vállalkozás nyereségtermelő tevékenységét szolgálja és ezért a beruházással kapcsolatos költségek nem vonhatók le a társasági adóból.

Csapdát jelent az szja is. Ha ugyanis a cég tulajdonát képező lakás részben vagy egészben magáncélokat szolgál, úgy a lakás biztosítása természetbeni juttatásnak is minősül. Ez pedig az szja mellett szociális hozzájárulás fizetési kötelezettséggel is jár.

A NAV résen áll

A fenti kockázatok ellenére nagyon sok cégvezető lakik vagy nyaral cégtulajdonban levő ingatlanban. Ez a gyakorlatban nem is jelentett bajt addig, amíg ez a tendencia az adóhatóságnak szemet nem szúrt. Az utóbbi időben azonban gombamód megszaporodtak a NAV ellenőrzései ezen a téren. Az adóellenőröknek már az is szemet szúrhat, hogy a cég által befogadott számlákon a cég tevékenységéhez nem kapcsolódó tételek szerepelnek, és elkezdhetik tüzetesen is megvizsgálni azt, hogy ezek a beszerzések mihez is kapcsolódtak. Adott esetben ráadásul a NAV helyszíni ellenőrzés keretében is megvizsgálhatja, hogy az ingatlan magánhasználata valósult-e meg.

Egy adóvizsgálat eredménye pedig nagyon fájdalmas tud lenni. Mindamellett, hogy a NAV megállapítja a fenti adókötelezettségeket, azokra 50%-os – de kirúgó esetben akár 200%-os – adóbírságot és késedelmi pótlékot szabhat ki. Ha pedig az adókijátszás szándéka gyanítható, akkor akár büntetőeljárás megindítására is sor kerülhet, ami még annak sem kellemes, akinek nincs vaj a fején.

Hogyan lehet jobban csinálni?

„Nincs tökéletes recept arra, hogy hogyan lehet a magáningatlan-beruházásokat egyszerre adóhatékonyan és minimális kockázattal megvalósítani. Valamennyi adót mindenképpen fizetni kell. Vannak azonban ötletek, amelyekkel mérsékelhető az adóteher” – ismerteti a Jalsovszky szakértője.

A szalámitaktika

Például egy nyaraló esetén több jogi módszerrel elérhető az, hogy az ingatlan a társaság nevén is és a magánszemély nevén is legyen egyszerre. Márpedig a mai járvánnyal átitatott világban könnyen indokolható és számos módon bizonyítható, hogy valaki a magáningatlanát egyszersmind irodaként is használja. Ezért az ingatlan tulajdonának megosztása magántulajdon és cégtulajdon között egyszerre tudja reprezentálni a valós használatot, miközben adóelőnyökkel is járhat. De adóelőnnyel járhat az a megoldás is, ha a cég marad a tulajdonos, de a magánszemély javára az ingatlanon haszonélvezetet alapít.

27 % / 5 %

Továbbra is adómegtakarítási lehetőséget biztosíthat, ha a beruházást megvalósító vállalkozás 27%-os áfát tud levonni, miközben – egyes feltételek fennállása esetén – a magánszemély 5%-os áfakulccsal tudja a lakást a társaságtól megvenni. Bár az ilyen konstrukcióknak az adóhatékonyságát rontja, hogy az többletilleték-fizetési kötelezettséggel jár, azonban ha a CSOK igénybevétele mellett történik a vásárlás, akkor az ingatlan szerzése illetékmentes lesz. (Arról nem is beszélve, hogy ekkor az 5%-os áfa is visszaigényelhető.)

Áthidaló és egzotikus megoldások

Bár az adóproblémákat véglegesen nem oldja meg, de átmeneti adóelőnyt jelenthet az, ha a társaság az általa megvalósított beruházásban létrejött lakást a magánszemélynek bérbeadja: a társaság azonnal levont áfájával szemben a magánszemélynél csak részletekben kell ilyenkor az áfát megfizetnie. Ráadásul az áfa teljes visszaigénylésére akkor is lehetősége van a társaságnak, ha csak a lakás 90%-át adja bérbe.

Különböző adótervezési lehetőséget biztosíthat továbbá az „adótervezés svájci bicskájaként” emlegetett bizalmi vagyonkezelés is.