Változnak az építések engedélyeztetési szabályai - megszűnik a zsarolási helyzet

Az engedélyeztetés időzítése és költsége mindig jelentős szerepet játszik az ingatlanberuházások megtérülése szempontjából. Azonban a hatósági eljárás kiszámíthatatlanságán túlmenően az engedélyeztetés mindezidáig egy további komoly kockázati tényezőnek is ki volt téve. A szomszédok és az egyéb érdekeltek ugyanis – akár mondvacsinált okokkal is – megtámadhatták az építési hatóság által kiadott határozatot. Ez pedig akár hosszú hónapokkal is késleltethette az építkezések befejezését. A fellebbezés lehetőségével nem egy esetben éltek az érdekeltek zsarolási eszközként: a fellebbezés elméleti lehetőségét meglebegtetve igyekeztek a megrendelőtől vagy a vállalkozótól pénzügyi előnyre szert tenni.

A március 1-jével hatályba lépett új építési eljárási rend – mindamellett, hogy megváltoztatja az eljáró építési hatóságot – megszünteti az építők és megrendelőik kiszolgáltatott helyzetét.

Változik az elbíráló hatóság

Míg február végéig az építési engedélyek kiadása az érintett önkormányzat jegyzőinek hatáskörébe tartozott, addig márciustól ezek az eljárások átkerültek a kormányhivatalokhoz. Ráadásul, ez a változás nemcsak az új ügyekre, hanem a már folyamatban lévő ügyekre is alkalmazandó – feltéve, hogy az ügyben február 29-ig nem született érdemi döntés.

Tekintetve, hogy várhatóan számos folyamatban lévő ügy cserél majd gazdát, az átállás rendkívül időigényes és hosszadalmas folyamatnak ígérkezik. Fontos azonban tudni, hogy az ügyek átadása az eljárási határidőket nem befolyásolja. Azaz pusztán az átadás miatt az ügyintézési határidők nem hosszabbodnak meg.

Vége a fellebbezésnek, pereskedni kell

Ezzel egyidejűleg március 1-jétől megszűnt az építési engedélyek elleni fellebbezési lehetőség. Innentől kezdve annak, akinek az építési engedély az érdekét sérti, igényének érvényesítése érdekében közvetlenül a bírósághoz kell fordulnia. Azaz a jogszabálymódosítás ugyan nem érinti az érdekeltek azon jogát, hogy fellépjenek egy jóváhagyott építési endedély ellen, de ezt egy kötetlenebb és rugalmasabb fellebbezési rendszer helyett egy sokkal formalizáltabb bírósági eljárás keretében kell ezután megtenniük. Ez várhatóan csökkenteni fogja a jogorvoslatok számát és növelni fogja a beruházók biztonságérzetét.

Ugyancsak javítja a beruházók helyzetét, hogy amíg a fellebbezésnek az elsőfokú döntésre ún. halasztó hatálya volt, addig egy peres eljárás megindításának már nincs ilyen hatása. Eddig hiába adott ki az elsőfokú hatóság egy engedélyt; ha az ellen fellebbezéssel éltek, az engedély szerinti építkezés mindaddig nem volt elkezdhető, amíg a fellebbezést a másodfokú hatóság el nem bírálta. Márpedig ez jelentette az igazi fegyvertényt a fellebbezéssel zsarolók számára. Mostantól azonban csak a bíróság külön, ilyen tartalmú döntése esetén kell az építkezés megkezdésével megvárni a jogorvoslati eljárás lefolyását.

Nem utolsó sorban az is könnyíti a jövőben az építők helyzetét, hogy a bíróság a kiadott engedély jogszerűségét csak a kereseti kérelem keretein belül vizsgálja. Fellebbezés esetén a másodfokú hatóság a teljes korábbi hatósági eljárást megvizsgálta, függetlenül attól, hogy milyen okból történt a fellebbezés. Azaz a határozat megsemmisítésére akkor is sor kerülhetett, ha a fellebbező „nem találta el” a jó indokot. Márciustól az építési engedélyek megtámadása tehát komolyabb felkészültséget fog igényelni a sérelmet szenvedett féltől, akinek nem lesz elég találgatnia, hogy hol történhetett jogsértés.

Mi várható a gyakorlatban?

Rövid távon vélhetően okoz majd némi fennakadást az ügyátadás a hatóságok között. Így arra is lehet számítani, hogy a szokásosnál több folyamatban lévő ügy fog függő hatályú döntéssel végződni – vagyis az ügyfél automatikusan megkapja a kért építési engedélyt akkor is, ha a hatóság nem hozott időben érdemi döntést. Hosszú távon pedig akár érdemben csökkenhet a nagyberuházások költség- és időigénye. Ez pedig végső soron az ingatlanárakra is jótékony hatással lehet.